ההורים עוזרים לילדים לקנות דירה- מה יעלה בגורל הכסף?

במצב הקיים היום, הרבה זוגות צעירים נזקקים לעזרה של הוריהם על מנת לרכוש דירת מגורים.

ההורים, הרוצים לדאוג לילדם ולבן/בת זוגו ממהרים לעזור, אבל האם הכסף שהם נותנים נחשב מתנה או הלוואה? האם הם יכולים לדרוש אותו בחזרה וכיצד הם יכולים לדעת שבעקבות משבר ביחסי הילדים הכסף שלהם לא ייעלם?
יש מספר דרכים בהם הורים יכולים לנקוט להבטחת רכושם:

• מתן הלוואה, לשני בני הזוג או רק לאחד מהם; מתוך כוונה שסכום ההלוואה יוחזר להורים באיזשהו שלב.
• מתנה: הענקת הדירה – או סכום כסף לרכישת דירה – כמתנה, כלומר מבלי לצפות להחזרתה, לילד ולבן/בת זוגו.
• רישום משכנתא – המשכנתא תירשם על סכום הדירה או חלקו לטובת ההורים באופן המבטיח את החזרת כספם במקרה של מכירה.

הלוואה

הורים המעניקים הלוואה, בצורת דירת מגורים או כסף לרכישתה, היו רוצים להבטיח את זכותם להחזרתה. ישנם מספר פתרונות אפשריים, והראשון הוא עריכת הסכם הלוואה בכתב – בין ההורים לבין הילד מקבל ההלוואה / שני בני הזוג מקבלי ההלוואה, אשר יפרט את סכום ההלוואה, תנאיה, ותנאי החזרתה.

מכשול מיידי הניצב לפני הסכם הלוואה כתוב, הוא "לא נעים". מתעוררת פה בעייתיות, הנובעת מהנטייה של אנשים לחשוש מפני ניירת ופנקסנות בתוך המשפחה. יש הטוענים שזה מכניס אווירה רעה אל מערכת היחסים של בני-הזוג הטריים, וכן בינם לבין הוריהם.

קושי נוסף הוא, כי גם כאשר אנשים כן מתרצים לערוך הסכם בכתב – לעיתים אי הנעימות גורמת לכך שהם מזניחים את השבת ההלוואה, כי לא נעים להם לדרוש את התשלומים בחזרה לפי תנאי ההסכם.

יחד עם זאת – מפסיקת בתי המשפט בנושא זה , ניכר כי יש חשיבות רבה להסדרת ההלוואה בהסכם מלא ורשמי:

אי-נעימות 1: הסכם הלוואה בעל-פה

כאשר הצדדים החליטו שלא לערוך את הסכם ההלוואה במפורש ובכתב – למעשה עניין לנו בהסכם בעל-פה. כמובן שהסכם בעל פה הוא תקף ושריר על פי החוק הישראלי, מתוקף חופש הצורה הנגזר מחופש החוזים, המעוגן בחוק. יחד עם זאת, כאשר הסכם הלוואה שבעל-פה בין הורים לבין בני זוג מגיע לפתחו של בית המשפט – זה בדרך כלל יקרה כאשר מערכת היחסים בין בני הזוג, או בינם לבין ההורים, עלתה על שרטון. במקרה זה, יצטרכו ההורים להוכיח את עצם קיומו של הסכם הלוואה כאשר הצד השני יטען כנגדם כי היה מדובר במתנה. בהיעדר מסמך משפטי כתוב ומפורש, בית המשפט יבחן את הנסיבות שלפניו, ומנקודת מבט הארכימדית עשוי בהחלט להגיע למסקנות משלו.

אי נעימות 2: הסכם הלוואה בכתב שלא נאכף כראוי

גם כאשר כבר התארגנו הצדדים וערכו הסכם הלוואה בעל-פה, אי הנעימות מופיעה פעם נוספת כאשר הצדדים לא מקפידים לאכוף את תנאי תשלום ההלוואה. כאשר יישב בית המשפט לבחון את ההסכם שלפניו – וכאמור, מצב הדברים האופייני הוא שמערכת היחסים עלתה על שרטון – ייאלצו ההורים להתמודד עם טענה של בן הזוג, או שניהם, כי היעדר ההתעקשות מצידם לאורך השנים על מילוי תנאי הסכם ההלוואה – מצביעה על כך שהם בהתנהגותם ויתרו על ההלוואה, או שנכרת בין הצדדים הסכם חדש, או אף כי מדובר בהסכם פיקטיבי שהוכן אד-הוק כמעין קשירת-קשר של ההורים עם בנם כנגד בן זוגו במסגרת הליך הגירושין.

לדוגמה, במקרה מסויים העניקו שני הורים לבני הזוג סכום כסף לשם רכישת דירה. כעבור מספר שנים, משעלו היחסים בין בני הזוג על שרטון, נחרדו ההורים ומיהרו להפוך את ההסכם בעל-פה להסכם בכתב, ממש ערב פתיחת התיק ברבנות. בית המשפט לענייני משפחה ברמת-גן לא השתכנע, וקבע כי אמנם היה פה הסכם הלוואה בעל פה, אך התנהלותם של ההורים לאורך שנות החיים המשותפים – כולל זה שלא דרשו את ביצוע תשלומי ההלוואה, לא החליפו עם בני הזוג כל מילה על סוגיית ההלוואה וגם חוסר תום-הלב שאפיין את עריכת ההסכם בכתב – מצביעים על כך שההורים ויתרו בהתנהגותם על חובם.

מתנה

כאשר שני ההורים בוחרים להעניק מתנה, להבדיל מהלוואה, לאחד מבני הזוג – חשוב להם לוודא שבמקרה שהיחסים יעלו על שרטון, המתנה תישאר בידי ילדם. לפיכך יש לקבוע מראש את תנאי המתנה והדרך הטובה ביותר לגבות תנאים אלה תהא על ידי שיביאו את בני הזוג לעריכת הסכם ממון ביניהם, הסכם שיסדיר את יחסי הרכוש ביניהם במהלך החיים המשותפים וכן במקרה של פרידה. למשל, הדירה תישאר בידי אחד הצדדים, או חלוקה מסויימת שתשקף את ההשקעה של כל אחד מבני הזוג ומשפחתו, או העברת תשלומי איזון מסויימים.

מתנה הזוכה לגיבוי של הסכם ממון בין מקבלי המתנה, מאפשרת ביתר קלות לזהות מקרה של הפרת התנאי.

המסקנה היא, שחשוב להתגבר על אי הנעימות הזאת! הורים המעניקים הלוואה לילדם ולבן/בת זוגו/ה, והמעוניינים לשריין את החזר ההלוואה לידיהם – צריכים להתנהל בצורה חכמה. יש לערוך הסכם הלוואה כתוב ומפורש, אשר יבטיח את זכויות כל הצדדים לו מבלי להעכיר את מערכת היחסים המשפחתית, ולקיים את תנאיו בתום-לב אך תוך הקפדה על ההתחייבויות החוזיות המעוגנות בו. הורים המעוניינים להעניק מתנה לילדם ולוודא כי תישאר בידו במקרה שהחבילה תתפרק – צריכים לעמוד על כך שבני הזוג יסדירו ביניהם סוגיה זו, במסגרת כל שאר הסוגיות הטעונות הסדרה.

פתרונות אחרים:

מלבד עריכת הסכם ניתן להעלות על הדעת פתרונות נוספים, אך אף אחד מהם לא פותר את הסוגיה של אי-נעימות ואין פתרונות הרמטיים:

רישום משכנתא

המשכנתא כמו הלוואה מאפשרת הגנה על הערך הכספי של הדירה, הורים בעלי נכס יכולים לרשום משכנתא על שמם בדירה אותה הם נותנים באופן מלא או חלקי לילדם, המשכנתא היא זכות במקרקעין הנרשמת בלשכת רישום המקרקעין ("טאבו") זכות שלא ניתן להתעלם ממנה והיא איננה מאפשרת ביצוע עסקאות בדירה או ניסיון להשתלט עליה. ערכה של המשכנתא ייקבע על ידי ההורים וגם התנאים לסילוקה. כל עוד רובצת משכנתא לא ניתן לבצע כל עסקה בנכס ולא לשעבדו. כאשר יבקשו הילדים למכור את הנכס, יהא עליהם להסדיר זאת או בדרך של תשלום מלוא חוב המשכנתא או בדרך של העברת זכות המשכנתא לנכס אחר שיירכשו במקום הדירה ובכל מקרה השליטה תהא בידי ההורים בעלי הנכס אשר יחליטו כיצד הם רוצים לתרגם בפועל את זכותם בנכס .

רישום משכנתא, בדומה למשכנתא אולם בערך מופחת אפשר להסתפק ברישום הערת אזהרה, או לרשום את שתי הזכויות גם יחד, על הדירה. הערת אזהרה איננה זכות במקרקעין אלא אזהרת מקרקעין בלבד.

מישכון

בדומה לרישומים שהזכרתי לעיל  בלשכת רישום המקרקעין ניתן למשכן נכס מקרקעין אצל רשם המשכונות, גם במקרה כזה, מונעים ההורים את הברחת הדירה מידיהם או עשיית עסקאות בה ללא ידיעתם ורשותם, כבעלי הזכות הממושכנת הם יכולים להכריע אם לאפשר ויתור עליה או לא

רישום זכויות מלאות על שם ההורים בעלי הנכס

אופציה זו של מתן רשות מגורים לילדים בנכס הרשום על שם ההורים תמיד קיימת ויתרונה העיקרי הוא בכך שההורים ממשיכים לשלוט ולהיות בעלים על הנכס ומבטיחים את השמירה על זכויותיהם. אולם גם כאן יש לשמור על הזכויות בדרך של עריכת הסכם בכדי למנוע מצב בו ירכשו הילדים או בני זוגם זכויות של דיירות מוגנת.  כמובן שרישום זכויות ההורים על דירת המגורים טומנת בחובה השלכות מיסוי, ואף היא מעוררת את אותה אי נעימות וחוסר-אמון.

הכתבה המלאה – לחצו על התמונות להגדלה